直接資本化法是將估價對象未來某一年的（通常是采用未來第一年的）某種預期收益（如毛租金、凈收益等）除以適當的資本化率或者乘以適當的收益乘數轉換為價值的方法。其中，將未來某一年的預期收益乘以適當的收益乘數轉換為價值的方法，稱為收益乘數法。

　　1．資本化率是物業(yè)的某種年收益與其價格的比率，即資本化率一年收益／價格。

　　資本化率直接資本化法的公式為：物業(yè)價值一物業(yè)未來第一年的凈收益／凈收益資本化率

　　2．收益乘數是物業(yè)價格除以其某種年收益所得的倍數，即收益乘數一價格／年收益。

　　收益乘數法的公式為：物業(yè)價值一年收益×收益乘數

　�。�1）收益乘數具體有：毛租金乘數、潛在毛收入乘數、有效毛收入乘數和凈收益乘數。收益乘數是采用市場提取法，通過與估價對象收益流量類型等方面類似的物業(yè)的有關資料中求得。相應的收益乘數法有：毛租金乘數法、潛在／有效毛收入乘數法和凈收益乘數法。

　　（2）毛租金乘數，或稱“租售比價”，是市場上某類物業(yè)的價格除以其毛租金所得倍數，即毛租金乘數一物業(yè)價格／毛租金。

　　毛租金乘數法是將估價對象未來某一年或某一月的毛租金乘以相應的毛租金乘數轉換為價值的方法，即：物業(yè)價值一毛租金×毛租金乘數

　　毛租金乘數法的優(yōu)點是：

　�、俜奖阋仔校�在市場上較容易獲得物業(yè)的價格和租金資料；

　�、诿�租金乘數比較客觀；

　�、郾苊饬擞捎诙鄬哟螠y算可能產生的各種誤差的累計。

　　毛租金乘數法的缺點是：

　　①忽略了物業(yè)租金以外的收入；

　　②忽略了不同物業(yè)的空置率和運營費用的差異。