�。ㄒ唬﹫蟪曩Y本化法的主要計算公式（原理與第二章資金等效值的計算公式一致）

　　報酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，估價思路是物業(yè)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預測估價對象未來各期的凈收益（凈現(xiàn)金流量），選用適當?shù)膱蟪曷剩ㄕ郜F(xiàn)率）將其折算到估價時點后相加，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。

　�。ǘ�）物業(yè)凈收益的求取

　　運用收益法估價（無論是報酬資本化法還是直接資本化法），需要預測估價對象的未來收益�？捎糜谑找娣ㄖ修D換為價值的未來收益主要有潛在毛收入、有效毛收入、凈收益。

　　出租的物業(yè)是收益法估價的典型對象，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。租賃收入包括租金收入和租賃保證或押金的利息收入。

　　租約約定或實際由出租人負擔的各種物業(yè)和服務費用。

　�。ㄈ�）直接資本化法

　　直接資本化法是將估價對象未來某一年的（通常是采用未來第一年的）某種預期收益（如毛租金、凈收益等）除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)轉換為價值的方法。其中，將未來某一年的預期收益乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)轉換為價值的方法，稱為收益乘數(shù)法。

　　1．資本化率是物業(yè)的某種年收益與其價格的比率，即資本化率一年收益／價格。

　　資本化率直接資本化法的公式為：物業(yè)價值一物業(yè)未來第一年的凈收益／凈收益資本化率

　　2．收益乘數(shù)是物業(yè)價格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即收益乘數(shù)一價格／年收益。

　　收益乘數(shù)法的公式為：物業(yè)價值一年收益×收益乘數(shù)

　�。�1）收益乘數(shù)具體有：毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。收益乘數(shù)是采用市場提取法，通過與估價對象收益流量類型等方面類似的物業(yè)的有關資料中求得。相應的收益乘數(shù)法有：毛租金乘數(shù)法、潛在／有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。

　�。�2）毛租金乘數(shù)，或稱“租售比價”，是市場上某類物業(yè)的價格除以其毛租金所得倍數(shù)，即毛租金乘數(shù)一物業(yè)價格／毛租金。

　　毛租金乘數(shù)法是將估價對象未來某一年或某一月的毛租金乘以相應的毛租金乘數(shù)轉換為價值的方法，即：物業(yè)價值一毛租金×毛租金乘數(shù)

　　毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點是：

　�、俜奖阋仔校�在市場上較容易獲得物業(yè)的價格和租金資料；

　　②毛租金乘數(shù)比較客觀；

　　③避免了由于多層次測算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計。

　　毛租金乘數(shù)法的缺點是：

　　①忽略了物業(yè)租金以外的收入；

　　②忽略了不同物業(yè)的空置率和運營費用的差異。

　　（四）報酬率的求取

　　報酬率即折現(xiàn)率，是投資回報（凈收益）與所投入的資本（物業(yè)價格）的比率。

　　從全社會來看，報酬率與投資風險正相關，風險大的投資，其報酬率也高，反之則低。

　　兩宗物業(yè)的凈收益相等，獲取凈收益的風險大的，意味著要求的報酬率高，從而物業(yè)的價值低；獲取凈收益的風險小的，意味著要求的報酬率低，從而物業(yè)的價值高。